Kohtulahend: kohtutäitur peab alghinnas arvestama püsima jääva hüpoteegi ja laenujäägiga

Mis juhtus?

Riigikohus tegi 4. novembril 2026 määruse asjas 2-25-7954/37, milles selgitas hüpoteegi mõju kinnisasja enampakkumise alghinnale. Kohus leidis, et kohtutäitur võib enne enampakkumist muuta ka kohtu määratud eksperdi hinnangu põhjal saadud alghinda, kui hinnangus on jäetud arvestamata kinnisasja koormav hüpoteek ja sellega tagatud nõude jääk.

Riigikohus tühistas maa- ja ringkonnakohtu määrused ning jättis võlgniku kaebuse kohtutäituri otsuste peale rahuldamata.

Mida see tähendab ettevõtjale?

Enampakkumisel ostetava kinnisasja väärtuse hindamisel tuleb vaadata, millised õigused pärast müüki lõpevad ja millised jäävad püsima. Püsima jäävad õigused mõjutavad nii alghinda kui ka ostja majanduslikku riski.

Ainuüksi kinnistusraamatusse kantud hüpoteegisumma ei näita tegeliku tagatud nõude suurust. Riigikohus rõhutas kohtutäituri õigust ja kohustust küsida võlgnikult ning hüpoteegipidajalt teavet tegeliku laenujäägi kohta.

Eksperdi määramine seda põhimõtet ei muuda. Kui eksperdiarvamus ei arvesta hüpoteegi lõppemise või püsimajäämise ega laenujäägiga, peab kohtutäitur alghinda asjakohases ulatuses muutma. See ei anna piiramatut õigust eksperdi hinnangut ümber teha: korrigeerimine peab lähtuma arvestamata õigustest ja tagatud nõudest.

Lahendis käsitleti hindamise vaidlustamist osalt enne 1. oktoobrit 2026 kehtinud täitemenetluse seadustiku § 74 lõigete 7–9 järgi. Uue vaidluse puhul tuleb menetluskord ja tähtajad kontrollida eraldi.

Keda see puudutab?

Ettevõtjad ja investorid, kes ostavad kinnisvara täitemenetluse enampakkumiselt, samuti võlgnikud, sissenõudjad ja hüpoteegipidajad. Selgitus on oluline ka enampakkumise vara hindajatele.

Mida teha nüüd?

Enne pakkumist soovitame võrrelda enampakkumise kuulutust, kinnistusraamatu õigusi ja hindamisaruande lähteandmeid. Küsi kohtutäiturilt, millised koormatised jäävad püsima ning kas alghinna arvutamisel on kasutatud tegelikku laenujääki.

Ära võrdsusta ostu koguriski pelgalt pakkumishinnaga ega eelda, et kõik hüpoteegid enampakkumisel kustutatakse. Kui alghinna üle tekib vaidlus, selgita esmalt välja, mida eksperdi hinnang juba arvestab ja milline osa on kohtutäituri hilisem korrigeerimine. Need on Magilexi soovitused; konkreetse vaidlustamise alused sõltuvad menetlusest ja asjaoludest.

Olulised kuupäevad

4. november 2026 – Riigikohtu määrus asjas 2-25-7954/37; sama kuupäevaga kirje on ametlikus lahendiloendis.

Lahend ei kehtesta uut üldist tulevast jõustumis- ega toimingutähtaega. Enampakkumise ja kaebuse tähtpäevad tuleb kontrollida konkreetse täiteasja dokumentidest.