Üürivõla eelnõu seoks varasema ülesütlemise pikema maksetähtajaga

Mis juhtus?

Riigikogu õiguskomisjon otsustas 26. oktoobril saata üüriõiguse eelnõu 1062 SE esimesele lugemisele ning tegi ettepaneku arutada seda täiskogus 18. novembril. Tegemist on menetluses oleva eelnõu, mitte vastu võetud seadusega.

Mida see tähendab ettevõtjale?

Eelnõu seoks üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude võla puhul ülesütlemise aluse vähemalt vastava ühe kuu makse suuruse võlaga. Võlgnetava tagatisraha puhul oleks piir ühe kuu üüri ületav summa. Enne ülesütlemist tuleks anda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30-päevane lisatähtaeg koos hoiatusega. Seega ei tähendaks ühe kuu võlg automaatset lepingu lõppu.

Ruumi vabastamise tähtaja määraks üldjuhul juba kohus või üürikomisjon, kuni kolmeks kuuks lahendi jõustumisest. Eelnõus on erandid tähtajalise lepingu lõppemisele. Täituri täiendav vabatahtliku täitmise tähtaeg jääks kavandatud TMS-i sättes sundenampakkumise akti alusel väljaandmise juhtudeks. Üürniku suhtes tehtud lahend laieneks ka temalt kasutusõiguse saanud isikutele; see ei tähenda üldist luba kolmandaid isikuid omal käel välja tõsta.

Keda see puudutab?

Elu- ja äriruumide üürileandjad, kinnisvaraettevõtted ning üürnikud. Eluruumis elava lapse või muu abivajava isiku puhul näeb eelnõu ette kohaliku omavalitsuse varasema teavitamise kohtu või üürikomisjoni poolt.

Mida teha nüüd?

Magilexi soovitus on praegu lähtuda kehtivast õigusest ja oma lepingu nõuetest. Hoia maksete arvestus, hoiatused ning ülesütlemise kättetoimetamise tõendid korras. Eelnõu põhjal ei tasu veel saata lühema võlaperioodi alusel uut ülesütlemist.

Menetluse jätkumisel vaata üle üürilepingute ja võlahoiatuste töökorraldus. Kavandatav kiirema menetluse võimalus eeldab endiselt nõuetekohast ülesütlemist ning vajaduse korral täitedokumenti ja kohtutäiturit.

Olulised kuupäevad

26. oktoober 2026: komisjoni otsus. 18. november 2026: komisjoni pakutud esimese lugemise aeg. Eelnõu tekstis on kavandatud jõustumine 1. oktoobril 2027. Enne seda tehtud kohtu või üürikomisjoni lahendite täitmisele kavandatakse senise TMS § 180 lõike 1 jätkuvat kohaldamist. Need on eelnõu ajad ja võivad menetluses muutuda.